Le case ricevute in donazione sono state a lungo difficili da vendere. Chi comprava rischiava di perderle se, alla morte del donante, un erede escluso agiva in giudizio per recuperare la propria quota. Anche le banche erano prudenti nel concedere mutui su questi immobili.
La legge di semplificazione (L. 182/2025) interviene su questo punto, senza modificare le regole sulla forma della donazione. In questo articolo spieghiamo come funziona oggi la tutela di chi acquista e quali diritti restano agli eredi. Chiariamo anche quando una donazione può essere revocata e cosa fare, in pratica, prima di donare o di comprare.
Indice dell’articolo
- Le regole di forma della donazione non cambiano
- Perché le case donate erano considerate a rischio
- Cosa succede oggi a chi compra una casa donata
- I diritti degli eredi e gli obblighi del donatario
- Quando una donazione si può revocare
- Tabella riepilogativa
- Conclusioni operative
Le regole di forma della donazione non cambiano
Per donare un bene di valore serve un atto pubblico davanti al notaio, con due testimoni (art. 782 cod. civ.). La formalità serve a far riflettere chi dona, perché il suo patrimonio si riduce subito e senza un corrispettivo. La L. 182/2025 non ha toccato questa regola.
Valgono questi punti:
- anche una donazione in denaro di importo rilevante richiede il notaio. Il pagamento va fatto con mezzi tracciabili, come il bonifico, perché il contante da 5.000 euro in su è vietato. La tracciabilità non sostituisce però l’atto notarile;
- una donazione immobiliare inserita in un verbale di conciliazione davanti al giudice è nulla per difetto di forma (Cass. n. 2360/2024);
- per i beni mobili di modico valore, come un orologio, un piccolo gioiello o una somma modesta, basta la consegna materiale. Il modico valore si misura in rapporto al patrimonio di chi dona;
- non richiedono l’atto pubblico le donazioni indirette e le liberalità d’uso, cioè i regali in occasione di nozze, compleanni o lauree.
Perché le case donate erano considerate a rischio
Il diritto civile riserva una quota minima di eredità ai legittimari: il coniuge, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti. Se in vita il genitore dona gran parte del patrimonio a un solo figlio o a un estraneo, i legittimari esclusi possono agire con l’azione di riduzione.
Nel sistema precedente, che resta applicabile alle successioni aperte fino al 18 dicembre 2025, l’erede che vinceva la causa recuperava il bene in natura. Facciamo un esempio. Un padre dona un appartamento al figlio maggiore, che lo vende a un estraneo. Alla morte del padre, il figlio minore agisce in giudizio perché la sua quota è stata lesa. Con le vecchie regole poteva rivolgersi all’acquirente e riprendersi la casa. Le ipoteche iscritte per il mutuo si cancellavano, e l’acquirente perdeva sia l’immobile sia il denaro versato. Per questo gli immobili di origine donativa erano di fatto poco vendibili e finanziabili.
Cosa succede oggi a chi compra una casa donata
Per le successioni che si aprono dopo il 18 dicembre 2025, la tutela dell’erede leso passa da reale a obbligatoria. In concreto, l’erede escluso non può più inseguire l’immobile presso il terzo che lo ha acquistato a titolo oneroso. Ha invece un diritto di credito, cioè una somma di denaro, da chiedere al parente che ha ricevuto la donazione.
Nell’esempio di prima, il figlio minore non può più rivolgersi all’acquirente. Quest’ultimo mantiene la casa e le ipoteche della banca restano valide. Il figlio minore può chiedere al fratello maggiore l’equivalente in denaro della quota lesa.
C’è una deroga: l’erede riprende il bene se ha trascritto la domanda giudiziale nei registri immobiliari prima che l’acquirente trascrivesse il proprio atto di acquisto. Per questo la verifica delle trascrizioni conserva un ruolo importante.
I diritti degli eredi e gli obblighi del donatario
La riforma protegge chi compra, ma aumenta la responsabilità di chi riceve la donazione. Il donatario ha un potenziale debito verso gli altri eredi. Le ipoteche che iscrive sull’immobile e gli altri pesi che costituisce a favore di terzi restano validi ed efficaci.
Se perde la causa, il donatario deve un conguaglio in denaro. Il conguaglio copre il minor valore della casa dovuto alle ipoteche, oppure il valore del bene se lo ha venduto.
I tempi indicati dalla notizia sono questi:
- gli eredi hanno dieci anni dalla morte del donante per avviare la causa;
- prima del decesso del donante nessun erede può rinunciare a questa futura azione;
- la prescrizione si interrompe solo con un atto giudiziario.
Esiste anche una tutela ulteriore. Se il donatario è insolvente e ha ceduto la casa gratuitamente a una terza persona, gli eredi possono chiedere la somma a quest’ultima. Il limite è il vantaggio che ha effettivamente ottenuto, senza intaccare il resto del suo patrimonio.
Quando una donazione si può revocare
La donazione fatta con atto notarile è un contratto vincolante. Il donante non può tornare indietro per semplice ripensamento. Non si può nemmeno inserire una clausola che gli riservi il diritto di annullare l’atto quando vuole. Il Codice civile ammette la revocazione solo in due casi:
- ingratitudine del beneficiario, per esempio per reati di violenza fisica o ingiurie pubbliche molto gravi contro il donante;
- sopravvenienza di figli: il donante scopre di avere un discendente di cui ignorava l’esistenza al momento della donazione, oppure ha un nuovo figlio.
Prima dell’atto non nasce alcun obbligo. Chi interrompe le trattative non risponde civilmente, perché manca uno scambio economico. Il nostro ordinamento, inoltre, non ammette un contratto preliminare di donazione.
Tabella riepilogativa
| Aspetto | Successioni aperte fino al 18/12/2025 | Successioni aperte dopo il 18/12/2025 |
|---|---|---|
| Tutela dell’erede leso | Reale: può riprendersi il bene | Obbligatoria: ha un credito in denaro |
| Posizione dell’acquirente a titolo oneroso | Rischia di perdere casa e ipoteche | Trattiene il bene e le ipoteche restano |
| Chi risponde verso l’erede | Anche il terzo acquirente | Il donatario; in subordine, il beneficiario gratuito, nei limiti del suo vantaggio |
| Eccezione | — | Domanda trascritta prima dell’atto di acquisto del terzo |
Conclusioni operative
La L. 182/2025 rende più sicuro l’acquisto di immobili di provenienza donativa. Non elimina però i conflitti familiari, che si spostano sul piano economico. In pratica:
- chi vuole donare deve rivolgersi al notaio e valutare l’effetto sulle quote degli altri familiari. Deve tenere presente che un conguaglio potrebbe gravare sul beneficiario;
- chi riceve un immobile deve considerare il possibile debito verso gli altri eredi. Prima di venderlo o di iscrivere ipoteche, è utile accantonare risorse o chiedere un parere;
- chi compra o finanzia un immobile di origine donativa deve verificare la data di apertura della successione e controllare i registri immobiliari per eventuali domande trascritte;
- gli eredi che si ritengono lesi devono rispettare il termine di dieci anni dalla morte del donante e farsi assistere per interrompere la prescrizione;
- i pagamenti di somme rilevanti vanno sempre effettuati con strumenti tracciabili.
Prima di ogni decisione conviene un confronto con lo studio e con il notaio, perché l’esito dipende dalla data di apertura della successione e dalle singole circostanze.
Fonti normative e di prassi: L. 182/2025; Art. 782 cod. civ.; Cass. n. 2360/2024.