Varie norme in materia di assegnazione agevolata, cessione ai soci e trasformazione in società semplice nella legge di stabilità 208/2015.
Condizione entro la quale è possibile considerare all’art. 1 commi da 115 a 120, è che i soci siano iscritti come tali al 30/09/2015. Il legislatore infatti non voleva che tali norme venissero utilizzate per trasferire gli immobili a nuovi acquirenti, che abbiano assunto a tale scopo la qualifica di socio.

Seconda condizione è che l’operazione deve avvenire entro il 30.9.2016.

Assegnazione agevolata

I soggetti che rientrano nell’assegnazione agevolata degli immobili ed altri beni sono quelle elencate al comma 115:
SNC
SAS
SRL
SPA
SAPA

Gli oggetti che possono essere assegnati sono:

gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione
i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati quali strumentali nell’attività: gli immobili strumentali «per natura» sono quelli che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, ancorché non utilizzati ovvero dati in locazione o comodato (ad esempio, gli stabilimenti, i capannoni industriali, i negozi, gli alberghi).
La condizione richiesta però per l’assegnazione agevolata di immobili, indipendentemente dalla categoria catastale assunta, è che detti immobili siano diversi da quelli strumentali per destinazione, cioè, in sostanza, che non siano utilizzati nell’esercizio dell’attività di impresa.

Tali beni potranno quindi essere sia immobili di civile abitazione, sia di altro genere allocati nell’attivo quali beni merce. A tale fattispecie di beni immobili, strumentali per natura, oggetto di agevolazione, si aggiungono i beni iscritti in pubblici registri (autoveicoli).

I costi dell’assegnazione agevolata

Assegnazione da parte di società a socio iscritto come tale al 30 settembre 2015

Per l’art 86 del Tuir “se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa” si realizza – in capo alla società – una plusvalenza, per effetto dell’operazione di assegnazione, “costituita dalla differenza tra il valore normale e il costo non ammortizzato dei beni”.

Ai sensi dell’art. 1 comma 116 della legge di stabilità “sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all’atto della trasformazione, e il loro costo fiscalmente riconosciuto, si applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP
dell’8 %
ovvero del 10,5 % per le societa’ considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento della assegnazione, cessione o trasformazione”.

L’agevolazione quindi permette di attribuire determinati beni aziendali ai soci, sulla eventuale plusvalenza si dovrà versare all’erario l’imposta sostitutiva dell’8% oppure del 10,5% per società non operative.

Si dà infatti la possibilità al contribuente che aderisce al regime agevolativo di poter optare tra le seguenti scelte:

il “valore normale” così come definito ex art. 9, co. 3, TUIR;
il valore catastale utilizzando i moltiplicatori ex art. 52, D.P.R. 131/1986 (derivante dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti coefficienti: – prima casa, 110;
– fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1), 120;

– fabbricati appartenenti al gruppo catastale B, 140;

– fabbricati categorie A/10 e D, 60;

– fabbricati categorie C/1 ed E, 40,8;

– per i terreni agricoli la rendita rivalutata del 25% viene moltiplicata per 90).

Nel calcolo di convenienza confluiscono diverse variabili, in particolare:

la quantificazione del costo della sostitutiva in capo alla società, ai fini delle II.DD;
l’onere per l’imposizione indiretta sull’immobile assegnato al socio, tenuto conto che l’articolo 2, co. 2, punto 6), del Dpr 633/1972 afferma che costituiscono cessioni di beni le operazioni di assegnazione ai soci eseguite da società di qualsiasi tipo.
Altro aspetto non trascurabile riguarda la fiscalità del socio assegnatario e di cosa intenderà fare dell’immobile, per cui potrebbe esser più opportuno, qualora intendesse successivamente cedere l’immobile, adottare, a base di calcolo, il valore normale, ex art 9 TUIR, anziché il valore catastale (art. 52 TUR).

A volte i soci vorrebbero separare gli assets immobiliari dal rischio d’impresa (sempre che si tratti di beni non utilizzati direttamente nell’attività), in altri casi si cerca di chiudere problemi con il fisco, specie per le società non operative, per cui l’estromissione dei beni sarebbe una buona occasione. Ma attenzione soprattutto se ci sono passività relative a contenziosi in essere, connessi al passato, in quanto la trasformazione in società semplice potrebbe comportare dei profili di rischio in capo ai soci.

Se il socio assegnatario dell’immobile intenda a sua volta procedere alla vendita del bene, sarà opportuno calcolare l’assegnazione agevolata applicando il valore normale anzichè quello catastale. In tal modo, infatti, il costo fiscalmente riconosciuto del bene assegnato sarà adeguato al suo valore normale e la successiva alienazione, pertanto, non dovrebbe produrre una ulteriore plusvalenza tassabile.